Resumo da notícia:
Projeto brasileiro de tokenização imobiliária representa avanço em relação ao reconhecimento jurídico.
Propositura também tenta preencher lacuna ao propor a integração entre CVM, BC, CNJ e cartórios.
Integração da tokenização ao sistema cartorial representa outro avanço do marco regulatório.
Proposta, no entanto, prevê subutilização da blockchain ao manter a arquitetura do sistema tradicional.
Em tramitação no Senado, o Projeto de Lei (PL) 4.438/2025, que cria o marco regulatório da tokenização imobiliária, apesar dos avanços, pode deixar o Brasil de fora do avanço global ao limitar a utilização da tecnologia blockchain, segundo análise divulgada esta semana pelo especialista Carlos Akira Sato.
De acordo com o especialista em Legal & Compliance em Mercados Regulados e Tokenização de Ativos, a propositura representa um avanço em relação ao reconhecimento jurídico da tokenização de ativos imobiliários no Brasil.
Ao propor a integração entre blockchain e o sistema registral tradicional, além de estabelecer competências claras entre Banco Central, CVM e estruturas cartoriais, o texto busca resolver uma lacuna histórica: a ausência de segurança jurídica para representações digitais de direitos reais, explicou.
O vice-presidente da Associação Brasileira do Ecossistema de Pagamentos (PAGOS) acrescentou que o projeto acerta ao enfrentar um dos principais gargalos da tokenização no Brasil que é desconexão entre ativos digitais e o sistema registral. Para ele, o PL avança na direção correta ao reduzir a incerteza jurídica e ampliar a possibilidade de fracionamento e liquidez no mercado imobiliário. Como, por exemplo, na criação da matrícula tokenizada vinculada ao imóvel físico, na validação jurídica de frações digitais como representação de direitos, na integração com o Sistema Nacional de Registro de Imóveis (SNRI) e, também, considerando a utilização de blockchain como infraestrutura complementar.
Sato disse ainda que é relevante a tentativa de coordenação institucional entre Comissão de Valores Mobiliários (CVM), Banco Central (BC) e Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o que ele considera um ponto crítico em qualquer arquitetura de ativos digitais. Por outro lado, o especialista salientou que, apesar dos avanços, o projeto carrega uma limitação estrutural: ele trata a tokenização como uma extensão do sistema atual — não como uma nova camada de infraestrutura.
A proposta mantém a dependência central do registro tradicional, além da validação jurídica subordinada à escritura pública e o blockchain como elemento auxiliar — não como camada primária de confiança. A consequência é um sistema essencialmente ex post, registral e intermediado, apenas com uma camada digital adicional. Isso resolve eficiência, mas não resolve arquitetura, detalhou.
O executivo observou ainda que o projeto menciona transparência, auditoria e proteção ao investidor, mas não enfrenta, de forma estrutural, o que define o futuro dos mercados: a governança programável.
Embora reconheça o uso de contratos inteligentes [artigo 10], sua aplicação permanece limitada e subordinada ao arcabouço tradicional, frisou.
Carlos Akira Sato observou, por exemplo, que o PL não prevê incorporação nativa de regras regulatórias no ciclo de vida do ativo, mecanismos de supervisão em tempo real integrados à infraestrutura, definição de padrões de interoperabilidade entre redes e jurisdições e/ou tratamento da tokenização como infraestrutura de mercado, e não produto.
O resultado é um modelo onde a confiança continua sendo institucional, e não arquitetural. Corremos o risco estratégico de perder o timing global. Enquanto o Brasil avança na formalização jurídica, outras jurisdições estão avançando na redefinição da infraestrutura, alertou.
O especialista disse ainda que, apesar de importante, o PL 4.438/2025 é um passo dentro de um paradigma conhecido, já que o verdadeiro desafio — e oportunidade — é migrar de um modelo onde a tecnologia serve ao sistema para um modelo onde o sistema é redesenhado a partir da tecnologia.
A tokenização não é sobre digitalizar ativos, é sobre redefinir como confiança, propriedade e governança são estruturadas nos mercados. E essa é uma decisão que não é apenas jurídica. Também é um posicionamento estratégico, concluiu.
Na esteira do avanço desse segmento cripto, a netspaces anunciou a venda de três imóveis tokenizados em um empreendimento de São Paulo, conforme noticiou o Cointelegraph Brasil.
