Resumo da notícia
SP bloqueia tokenização imobiliária em registros oficiais
Cartórios não podem vincular imóveis a blockchain
Justiça reforça segurança jurídica do setor imobiliário
A Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo decidiu proibir oficialmente o registro de tokens digitais e representações em blockchain vinculadas a imóveis no estado, em uma medida que afeta diretamente projetos de tokenização imobiliária e ativos do tipo RWA.
A decisão foi formalizada no final do ano passado por meio do Provimento CGJ nº 54/2025, publicado no Diário da Justiça, e passa a valer para todos os cartórios de Registro de Imóveis paulistas.
O texto determina que nenhum oficial pode realizar anotação, averbação ou registro que conecte a matrícula imobiliária a tokens digitais ou sistemas de blockchain, mesmo quando esses ativos digitais indiquem domínio, titularidade ou qualquer outro direito real.
A Corregedoria afirma que a medida busca preservar a segurança jurídica e a fé pública registral, pilares do sistema imobiliário brasileiro.
Exclusividade do Registro de Imóveis
Tiago Severo, advogado especialista em regulação de criptomoedas e sócio do Panucci, Severo e Nebias Advogados, destaca que a decisão da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo deixa claro um ponto central: tokenização não é, por si só, constituição de direito real.
Blockchain pode ser um excelente instrumento tecnológico de representação econômica, rastreabilidade e eficiência, mas não substitui o regime jurídico dos registros públicos nem a fé pública registral. O risco que o Provimento busca evitar é o surgimento de ‘registros paralelos’, que confundam investidores ao atribuir aparência de propriedade a ativos que, juridicamente, não a possuem.”
Segundo o entendimento da Corregedoria, apenas o Registro de Imóveis tem competência legal para constituir, modificar, transferir e dar publicidade aos direitos reais sobre bens imóveis.
O órgão destaca que essa exclusividade está prevista na Lei de Registros Públicos e no Código Civil, que condicionam a validade da propriedade perante terceiros ao registro formal na matrícula.
A decisão também aponta que, embora a tecnologia blockchain ofereça rastreabilidade e imutabilidade técnica, essas características não substituem a qualificação jurídica, o controle institucional e a fé pública exercida pelos cartórios sob supervisão do Poder Judiciário.
Para a Corregedoria, permitir que tokens representem ou fracionem direitos imobiliários poderia gerar confusão entre a representação econômica de ativos e a constituição jurídica da propriedade.
O texto afirma que um token pode expressar expectativas, direitos obrigacionais ou instrumentos financeiros, mas não pode substituir o regime jurídico dos direitos reais sobre imóveis.
Outro ponto central da decisão é o alerta para o risco de surgimento de “registros paralelos” fora do sistema oficial do Estado.
A Corregedoria sustenta que a circulação de direitos imobiliários em plataformas privadas de blockchain poderia deslocar a função registral para ambientes sem controle estatal.
De acordo com o órgão, esse cenário comprometeria a unidade, a confiabilidade e a publicidade dos registros, além de enfraquecer a proteção jurídica dos compradores e investidores.
Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis
O documento reforça que o ambiente oficial para atos eletrônicos imobiliários continua sendo o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), operado sob governança nacional e supervisão do Conselho Nacional de Justiça.
Na prática, a decisão freia iniciativas que buscavam conectar imóveis físicos a tokens negociáveis como ativos digitais, modelo que vinha sendo promovido por plataformas de tokenização imobiliária no Brasil.
A Corregedoria esclarece que a proibição é válida até que exista uma lei federal ou regulamentação específica do CNJ sobre o uso de blockchain e tokenização no registro de imóveis.
Para Danilo Herrero, sócio da PipeImob e Diretor de Tecnologia e Produto, a tokenização imobiliária ainda enfrenta um cenário de profundas lacunas legislativas.
Essa "zona cinzenta" regulatória tem gerado uma disputa de protagonismo, onde diferentes atores tentam interpretar as omissões da lei conforme seus próprios interesses. De um lado, órgãos como o COFECI tentaram reservar aos corretores de imóveis a exclusividade na comercialização desses ativos; de outro, startups e empresas de tecnologia avançaram sobre o mercado, operando em um ambiente de incerteza judicial.
De acordo com ele, e a consequência é que o mercado de tokens imobiliários dificilmente ganhará escala enquanto não houver uma legislação federal específica. Sem alterações no Código Civil ou na Lei de Registros Públicos que estabeleçam um regramento nacional, o tema permanecerá restrito a discussões isoladas em corregedorias e tribunais estaduais.
Até que o Congresso Nacional legisle sobre o assunto, o que ainda não tem prazo para ocorrer, a tendência é de paralisia, jogando um balde de água fria nos entusiastas que planejavam transformar essa tecnologia em um modelo de negócio imediato.
Embate entre ONR e COFECI
No ano passado, em uma entrevista ao Cointelegraph Brasil, o presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), Juan Pablo Correa Gossweiler, afirmou que a tokenização, nos moldes atuais, não garante direito de propriedade real sobre o imóvel, porque a posse de um token não se equivale à transferência do direito real no sistema registral brasileiro.
Um dos episódios mais relevantes dessa disputa foi a publicação da Resolução COFECI n.º 1.551/2025, emitida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) em agosto do ano passado.
Essa norma buscava criar um marco regulatório para a tokenização imobiliária, definindo figuras como o Token Imobiliário Digital (TID), as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) e os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs), com o objetivo de dar segurança, padrões operacionais e maior transparência ao mercado digital.
No entanto, apesar de ser saudada por parte do mercado como uma tentativa de organizar um segmento ainda incipiente no país, essa resolução foi suspensa pela Justiça Federal em outubro de 2025.
Um juiz concedeu liminar em uma ação movida pelo ONR, concluindo que o COFECI teria excedido sua competência normativa ao inovar no ordenamento jurídico e criar regimes jurídicos inéditos relacionados a registros imobiliários, o que seria atribuição de outros órgãos como o próprio ONR ou o Conselho Nacional de Justiça.
