A digitalização do mercado imobiliário brasileiro alcançou um novo patamar com a expansão da tokenização de imóveis, modelo que já mobiliza 450 incorporadoras e um Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 20 bilhões.
Dados da plataforma Propriedade Digital indicam a existência de 30 mil carteiras digitais abertas no país, com 9.000 investidores reportados à Receita Federal. Atualmente, o estoque de imóveis tokenizados no mercado nacional oscila entre R$ 40 milhões e R$ 50 milhões.
Para Andreas Blazoudakis, CEO da Netspaces, a tecnologia é o caminho para reduzir barreiras históricas de entrada no setor.
"A tokenização imobiliária permite aportes a partir de R$ 5, tornando o investimento em imóveis acessível a um público que antes era excluído por causa dos altos valores de entrada. Estamos utilizando a blockchain para dar liquidez e escala a um mercado tradicionalmente estático", afirma o executivo.
O cenário brasileiro reflete uma tendência global de migração para ativos digitais. De acordo com o Boston Consulting Group (BCG), o mercado de ativos tokenizados deve alcançar US$ 16 trilhões até 2030.
No Brasil, o volume financeiro reportado de criptoativos somou R$ 440 bilhões em 2024, enquanto as ofertas de crowdfunding, base regulatória para a tokenização de renda fixa, registraram crescimento de 300% no mesmo período.
Tony Volpon, ex-diretor do Banco Central, ressalta a maturidade do ecossistema financeiro digital no país.
"O mercado de tokenizados no Brasil atingiu R$ 1,3 bilhão em ofertas em 2024, e os ativos físicos do mundo real (RWAs), segundo relatório da plataforma RWA Monitor, superaram R$ 1,5 bilhão apenas em janeiro de 2026. A convergência entre a regulação e a inovação tecnológica coloca o Brasil em uma posição de destaque na infraestrutura do novo mercado de capitais", avalia Volpon.
Decisões judiciais e normas travam registro de imóveis tokenizados nos cartórios
Apesar do avanço da tokenização, o modelo ainda enfrenta barreiras jurídicas relevantes no Brasil, especialmente no âmbito dos cartórios de registro de imóveis. Nos últimos meses, decisões judiciais e normativas estaduais passaram a restringir a vinculação direta entre tokens digitais e matrículas imobiliárias.
A Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo, por exemplo, proibiu que cartórios associem matrículas de imóveis a tokens digitais, entendimento que já foi replicado por outros estados como Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Espírito Santo.
No campo judicial, uma decisão da Justiça Federal suspendeu uma resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), que buscava abrir espaço para um modelo de registro paralelo por meio da tokenização. O entendimento foi de que a iniciativa extrapolava competências legais e poderia criar um sistema fora da estrutura oficial de registros públicos.
Além disso, magistrados e especialistas têm destacado que a tokenização, isoladamente, não substitui a matrícula do imóvel, prevista no Código Civil como elemento central para a transferência de propriedade. Na prática, isso significa que tokens podem representar direitos econômicos ou contratos, mas não garantem, por si só, a titularidade jurídica do bem.
Outro ponto crítico levantado pelas decisões é o risco de criação de um “sistema paralelo” de propriedade, sem a supervisão do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Esse cenário, segundo decisões judiciais recentes, comprometeria a segurança jurídica e a fé pública que sustentam o mercado imobiliário brasileiro.
