Tokenização imobiliária pode acabar com burocracia de cartórios? Entenda o que muda com o PL 4438/2025

Resumo da notícia

• Tokenização pode revolucionar o mercado imobiliário brasileiro.
• Projeto de Lei 4438/2025 busca definir regras para tokens.
• Especialistas alertam sobre limites jurídicos da tecnologia.

A tokenização imobiliária surge como uma das principais inovações capazes de transformar o mercado imobiliário brasileiro. A tecnologia, baseada em blockchain, permite converter imóveis em tokens digitais negociáveis em plataformas seguras, ampliando a possibilidade de investimentos fracionados, maior liquidez e transparência nas transações.

Nos últimos meses, o tema ganhou força com a tramitação do Projeto de Lei 4438/2025, que propõe estabelecer um regime jurídico para os chamados tokens imobiliários. A proposta busca criar parâmetros para emissão, negociação e custódia de ativos digitais vinculados a imóveis, além de abrir caminho para a integração entre plataformas de blockchain e o Sistema Nacional de Registro de Imóveis (SNRI).

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Para além do impacto financeiro, especialistas apontam que a discussão tem implicações diretas sobre a segurança jurídica dos registros e a escrituração pública dos bens, pilares que sustentam a confiança nas transações imobiliárias.

De acordo com o tabelião Andrey Guimarães Duarte, especialista em direito imobiliário e registral, é fundamental compreender os limites atuais da tecnologia frente à legislação vigente.

“O registro de imóvel é indispensável para o direito de propriedade. Os efeitos jurídicos de suportes como a blockchain não geram efeitos de direito real oponível contra todos, mas sim efeitos obrigacionais, válidos apenas entre as partes do negócio”, explica.

Tokenização imobiliária

Hoje, a prática mais comum é que a empresa responsável pela gestão da blockchain figure no cartório como proprietária do imóvel, enquanto o token é negociado contratualmente com outra pessoa.

“Essa empresa atua como custodiante e se obriga a seguir as determinações do titular do token, inclusive transferindo a titularidade em caso de negociação. O token, por sua vez, gera uma série de direitos e obrigações contratuais entre as partes”, detalha Duarte.

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Apesar disso, o especialista reforça a distinção entre direito real e obrigacional.

“Não se trata de invalidar a posse, mas ela gera apenas efeitos obrigacionais. Tirando os casos em que a posse configure usucapião, não há direito à propriedade. Há proteção jurídica, mas mais fraca do que a que decorre da propriedade ou de outros direitos reais. Para mudar esse cenário, será necessária uma alteração legislativa”, afirma.

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Para Duarte, o PL 4438/2025 pode representar um avanço importante ao abrir o debate sobre a regulamentação específica do tema, mas ainda há um longo caminho a percorrer.

“Algumas propostas tratam de aspectos periféricos sobre blockchain, mas nenhuma enfrenta de forma definitiva a questão da transmissão da propriedade via token. A discussão precisa amadurecer sob o ponto de vista legal e institucional”, observa.

Além da regulação, a discussão envolve o papel dos cartórios na era digital, a integração entre registros imobiliários e plataformas de blockchain, os riscos de insegurança jurídica e a possibilidade de convergência com soluções já consolidadas, como o e-Notariado. Outro ponto em destaque é o impacto que o Drex, o real digital, poderá ter na liquidação de operações tokenizadas.